Catasto e Rilievi tecnici

Visura

Tra le varie tipologie di visure disponibile, compare anche la visura per persona fisica, ovvero, una particolare tipologia di accertamento che ha come oggetto della ricerca una persona e non un bene immobile. Quando parliamo di visura intendiamo generalmente un accertamento di tipo catastale relativo ad un terreno o ad un immobile. La visura è una sorta di carta di identità del bene, in cui sono indicati tutti i dati ad esso relativi come l’ubicazione, i dati anagrafici dei proprietari, le mappe e le planimetrie, non chè tutti gli aggiornamenti catastali. La visura catastale può essere richiesta presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate ed è necessaria per la determinazione della rendita catastale.
La visura su persona fisica, invece, è un accertamento che riguarda i soggetti proprietari di immobili o intestatari di beni. Attraverso questo specifico accertamento è, infatti, possibile risalire ai beni immobili intestati ad una persona fisica e in generale ai suoi averi. A differenza della visura catastale, per ottenere questo particolare documento non occorrono gli estremi catastali dei beni immobili, ma sono sufficienti il nome, il cognome e il codice fiscale della persona.
Le visure per persone fisiche contengono alcuni dati specifici che differiscono in base al tipo di accertamento richiesto. Per le visure personali catastali, ad esempio, troveremo informazioni come:

• data di acquisto e/o vendita degli immobili
• dati catastali degli immobili
• indirizzo degli immobili

Ma le visure catastali non sono le uniche visure su persona fisica disponibili come vedremo in seguito.

Quando è necessario richiedere una visura per persona fisica e perché?

Esistono diverse tipologie di visura personale, come vedremo tra poco, ma in generale questo particolare accertamento solitamente viene richiesto nelle azioni di recupero crediti per risalire alle proprietà in suo possesso, per verificare i recapiti di una determinata persona al fine di notificare atti giudiziari, o per verificare se si è destinatari di protesti e pregiudizievoli.
Gli accertamenti sulle persone fisiche possono essere di diverso tipo in base alle informazioni che si vogliono recuperare, queste le più comuni:
Accertamenti protesti e pregiudizievoli. Questo tipo di visura può essere fatta su tutti i soggetti e consente di verificare la presenza di eventuali protesti a loro carico al fine di accertarne l’affidabilità come pagatori. Visura camerale persona fisica. Questa particolare tipologia di visura viene effettuata presso la Camera di Commercio e consente di individuare le cariche ufficiali ricoperte dalle persone fisiche all’interno di aziende registrate presso la CCIAA.
Accertamenti sugli immobili. Si tratta di visure catastali immobiliari che consentono di individuare i beni immobili di proprietà del soggetto oggetto dell’indagine.
Tutti i casi citati sono casi di visura per codice fiscale, ovvero, casi in cui per eseguire l’accertamento serve solo il codice fiscale della persona.

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Istanze

L’istanza catastale è un documento che serve per rettificare errori presenti sui documenti catastali riguardanti un immobile.
Serve per correggere errori materiali come:

• denominazione delle ditte catastali
• ubicazione degli immobili
• identificativo catastale

Altri esempi di richieste eseguibili tramite istanza catastale sono:

• registrazione atti cartacei, non meccanizzati
• correzione errori materiali nella registrazione atto
• registrazione atto notarile nel catasto terreni o fabbricati
• conferimento di identificativo catastale definitivo
• informatizzazione planimetria catastale
• registrazione di modifica coltura agricola
• rettifica duplicazioni di mappale catastale
• trasferimento di mappale da catasto terreni a ente urbano
• segnalazione di errori nei punti fiduciali
• correzione identificativo catastale.

L’istanza per rettifica anomalie catastali può essere presentata dal proprietario o da una persona delegata direttamente all’ufficio catastale. Una volta avviato il procedimento, l’Ufficio Catastale di riferimento provvederà a rettificare, correggere o modificare le informazioni mancanti, incomplete o non esatte riguardanti l’immobile.

Voltura Catastale

Con la domanda di voltura il contribuente comunica all’Agenzia che il titolare di un determinato diritto reale su un bene immobile non è più la stessa persona ma un’altra, per esempio dopo un passaggio di proprietà di una casa, il trasferimento di un usufrutto o una successione. Il modello, infatti, deve essere presentato per aggiornare le intestazioni catastali e consentire così all’Amministrazione finanziaria di adeguare le relative situazioni patrimoniali.

La voltura è obbligatoria ogni volta che cambia il titolare di un diritto reale su un bene immobile, così daconsentire un aggiornamento delle intestazioni catastali e delle situazioni patrimoniali.

La voltura catastale, quindi, va fatta quando si verifica uno dei seguenti eventi:

• passaggio di proprietà
• trasferimento di usufrutto
• successione

Ricerca Planimetrie catastali presso l’archivio dell’agenzia del territorio:

La planimetria catastale è il disegnotecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata inCatasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali,contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altreinformazioni.

La planimetria può essererichiesta gratuitamente dai titolari di diritti reali, risultanti in catasto, oda loro delegati. La consultazione delle planimetrie catastali, archiviatenella banca dati informatica, relative agli immobili presenti su tutto ilterritorio nazionale in modalità telematica tramite i servizi disponibili sulsito dell’Agenzia.

Nella maggior parte dei casi leinformazioni sono già inserite nella banca dati, ma in caso di mancatainformatizzazione della planimetria (regolarmente presentata agli Ufficidell’Agenzia) si può richiedere l’inserimento in banca dati utilizzando ilservizio telematico, oppure presentando apposita istanza presso l’Ufficioprovinciale – Territorio dell’Agenzia territorialmente competente.

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Verifiche/attestazione regolarità catastale per atti di compravendita, etc

L’attestazione di conformità urbanistica catastale si intende la corrispondenza tra la documentazione in possesso presso gli enti comunale e l’agenzia dell’entrate rispetto lo stato di fatto dell’immobile.

Tale verifica è necessaria effettuarla per diversi casi:

• Per una compravendita: è consigliabile, da parte del venditore, effettuare una verifica della regolarità urbanistica
  del proprio immobile appena decide di metterlo in vendita.
• Per una compravendita: è consigliabile, da parte del venditore, effettuare una verifica della regolarità urbanistica
  del proprio immobile appena decide di metterlo in vendita.

• In caso di interventi edilizi successivi, come ad esempio una ristrutturazione.
• Per richiedere un mutuo.

Le principali cause di non regolarità a seguito di tale analisi sono di diverse entità

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della attestazione di conformità:

•  Immobile abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo (l’immobile è stato realizzato senza nessun
  provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire
   in Sanatoria possono sanare la situazione.

• Piccole modifiche interne: ad esempio spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi per unire
  vani adiacenti ecc. in questo caso è possibile regolarizzare la situazione con una CILA per lavori già
  eseguiti in Sanatoria.
• Modifiche esterne e aumento di volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda,
  apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso; in quest’ultimo caso è possibile sanare
  con una CILA o SCIA in Sanatoria.

DIFFERENZA TRA REGOLARITA’URBANISTICA E CATASTALE

È importante sottolineare che molto spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non urbanistico (o viceversa). Infatti la regolarità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Ma dato che il catasto non è probatorio, quanto registrato non ha valore di prova circa la regolarità edilizia dell’immobile.

Altra cosa è la regolarità urbanistica, che invece attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune.

PERCHÉ LA REGOLARITÀ EDILIZIA È IMPORTANTE IN CASO DI ROGITO O RISTRUTTURAZIONE?

Anche se è un aspetto poco considerato durante le prime fasi della compravendita, la conformità in realtà riveste un aspetto fondamentale. La regolarità edilizia è un elemento indispensabile sia in caso di compravendita sia in caso di ristrutturazione perché dal confronto tra come si presenta attualmente l’immobile (tecnicamente stato di fatto) e il titolo abilitativo, si possono riscontrare difformità o abusi edilizi. L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune.

La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito non è del notaio ma del venditore, che in sede di atto di vendita deve dichiarare sotto la propria responsabilità, la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente, invece, deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi nell’eseguire lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l’immobile.

È consigliabile quindi far controllare la conformità urbanistica da un tecnico e, in caso di irregolarità, richiedere eventuali sanatorie per effettuare il ripristino allo stato di fatto.

Calcolo e verifica rendita catastale

La rendita catastale è quel valore necessario ad effettuare i calcoli ai fini fiscali di beni immobili. Nella pratica, quindi, per calcolare imposte quali IMU o IRPEF di un’abitazione o terreno agricolo è necessario ricavare questo importante valore. Nel caso di immobili censiti ed accatastati, è possibile trovare la rendita catastale sull’atto di acquisto della casa e / o sulla visura catastale.

Il valore catastale:

La rendita catastale rivalutata per specifici coefficienti, strettamente dipendenti dalla categoria catastale di appartenenza del bene immobile, dà origine al cosiddetto valore catastale. Quest’ultimo differisce dalla rendita perché si calcola sulla sua base e rappresenta, di fatto, la base di calcolo per il pagamento di imposte tra loro diverse quali, per esempio, le imposte di donazione, di registro, ipotecarie e catastali (solo in caso di acquisto di immobili e relative pertinenze ad uso abitativo).

Come si calcola la rendita catastale:

La rendita catastale dei beni immobili viene sempre calcolata moltiplicando la consistenza catastale per la tariffa d’estimo. Come dicevamo poco sopra, tale valore è molto importante perché permette di ottenere il valore catastale, ovvero quell’unità numerica che permette di calcolare le imposte.

Come si calcola il valore catastale:

Il valore catastale è facilmente ricavabile moltiplicando la rendita catastale per un dato coefficiente di rivalutazione, che per gli immobili appartenenti al gruppo A, C, D, E risulta essere pari al 5%, mentre per gli immobili di categoria B è pari al 40%. Il valore, così com’è stato ottenuto, va poi moltiplicato per un ulteriore coefficiente variabile sempre in base alla categoria di appartenenza dell’immobile. Nella pratica si tratta di:

• 110 per la prima casa;
•  120 per i fabbricati appartenenti al gruppo A o C;
• 168 per i fabbricati in categoria B;
• 60 per i beni immobili nel gruppo A/10 e D;
• 40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 ed E;
• 112,50 per i terreni non edificabili.
• Il calcolo del valore catastale per immobili non censiti

Nel caso di beni immobili non censiti al Catasto, quindi dove non è possibile rilevare la rendita catastale, è possibile utilizzare una rendita presunta per la determinazione del valore catastale.

La rendita catastale può variare:

Poiché la normativa vigente ha il potere di cambiare periodicamente i parametri tecnico-estimativi utili a determinare la rendita catastale, è bene sapere che essa può potenzialmente variare nel corso del tempo.

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Accatastamento nuova costruzione

L’accatastamento per nuova costruzione è il censimento del bene che il proprietario presenta presso il catasto ai fini di attribuire il valore fiscale al bene posseduto. Perde terminare il valore il tecnico esegue una stima dei fabbricati limitrofi alfine di accertare quale tipo di classamento è più congruo, facendo riferimento a fabbricati con caratteristiche simili nella zona. Una volta registrato l’accatastamento per nuova costruzione il catasto ha tempo un anno per verificare i dati del classamento inseriti dal tecnico.

 Il servizio è rivolto principalmente ai possessori immobiliari che, o non hanno mai denunciato la propria unità immobiliare in catasto o hanno appena terminato la costruzione dell’unità immobiliare.

Il catasto prevede modalità, tempie definizioni l’accatastamento per nuova costruzione.

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 ULTERIORI INFORMAZIONI UTILI SULL’ACCATASTAMENTO DELLE NUOVE COSTRUZIONI

Qualora non sia stato eseguito si ricorda che, nel caso di nuove costruzioni, è necessario predisporre, prima dell’accatastamento nuova costruzione, dell’inserimento in mappa redatto da un tecnico abilitato, secondo la circolare n. 2 del 1988 dell’Agenzia del Territorio per il passaggio da catasto terreni a catasto urbano.

Si ricorda inoltre, che i fabbricati di nuova costruzione devono essere dichiarati all’Ufficio del Catasto, tramite accatastamento nuova costruzione e/o variazione entro il trentesimo giorno successivo a quello in cui sono divenuti utilizzabili (vedi circolare n. 3 del 2006 dell’Agenzia del Territorio). Entro lo stesso termine devono essere dichiarate anche le variazioni d’immobili che si trovino in situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali a seguito di intervenute variazioni edilizie, come, ad esempio, nel caso di ristrutturazione, risanamento, ampliamento, cambio di destinazione d’uso, ecc.

Si sottolinea che la data rilevante ai fini dell’obbligo è quella da cui i fabbricati risultano servibili all’uso, ciò significa che agli effetti della denuncia al Catasto conta l’effettivo utilizzo o utilizzabilità e non ha alcuna rilevanza l’ultimazione dei lavori o l’abitabilità.

Accatastamento cambio di destinazione d’uso

La variazione o il cambio d’uso catastale è un aggiornamento della planimetria (pianta) al catasto un atto anche detto variazione catastale che viene effettuato da un tecnico abilitato, quale geometra, architetto o ingegnere mediante procedura DOCFA attraverso il sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate.

La presentazione del accatastamento va fatta solamente online, con l’ausilio della firma digitale che servirà per validare i documenti prima dell’invio.

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La variazione catastale generalmente serve per comunicare agli uffici dell’Agenzia del Territorio(Catasto) una modifica sopravvenuta come nel caso nella variazione delle destinazioni d’uso catastale. Questo può avvenire a seguito di una ristrutturazione completa, mediante una trasformazione da un ufficio a un appartamento, di un ampliamento, di un frazionamento.

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La variazione catastale è richiesta anche in caso di regolarizzazioni e sanatorie prima di un rogito come per la presentazione di una pratica edilizia in Sanatoria.

Variazione toponomastiche

La variazione toponomastica è una pratica catastale che serve per corregge nella visura catastale di un immobile le indicazioni errate relative all’indirizzo, al piano o all’interno. Si differenzia quindi dalla voltura catastale che serve per modificare i dati dell’intestatario dell’immobile ma anche dalla variazione catastale docfa.

ERRORE INTESTAZIONE IMMOBILE SIA CHE SIA UN SOGGETTO PRIVATOO UN SOGGETTO GIURIDICO:

La variazione topomastica catastale può comprendere: cognome e nome (in caso di persona giuridica / azienda è la denominazione della stessa), codice fiscale, luogo e data di nascita (sede legale per le persone giuridiche), diritti e quota di possesso. Per compilare il form di richiesta vi è la necessità di fornire a Visura Immobiliare.com l’identificativo catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e degli estremi del documento di possesso proprietà; a titolo puramente esemplificativo può riguardare uno dei documenti di seguito trascritti: atto di acquisto (atto pubblico notarile), pratica docfa – comunicazione all’Agenzia Entrate per la denuncia di variazione catastale o di nuova costruzione catastale, dichiarazione di successione, richiesta di voltura catastale. Questi ultimi dati possono essere contenuti sulla visura catastale e sui documenti in precedenza elencati (atto notarile, successione, ecc.).

ERRORE TOPONOMASTICO CATASTO RIGUARDANTE I DATI RIPORTATINELLA SCHEDA CATASTALE DELL’IMMOBILE:
In questo caso gli errori riportate nelle visure catastali possono riguardare l’indirizzo (numero civico, il piano dell’appartamento oppure l’eventuale interno, ecc.) oppure palesi imprecisioni nella consistenza dell’immobile (numero vani o metri quadri). Anche in questo caso, per poter effettuare la correzione dati catastali, occorre compilare il form sopra riportato, indicando l’identificativo catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e gli estremi di uno dei documenti riportati in nel successivo elenco: la dichiarazione di successione, la denuncia al catasto edilizio urbano (NCEU) di una nuova costruzione urbana oppure di avvenuta variazione catastale o altro documento con il quale si certifica l’avvenuta variazione e per finire l’atto di acquisto da parte di uno studio notarile per l’avvenuto acquisto.

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Frazionamento

Il frazionamento terreno, infine, consiste nella divisione di un terreno in uno o più lotti (appunto frazionamento terreno); anche in questo caso, il Comune deve preventivamente approvare e autorizzare la richiesta di frazionamento terreno stesso. Per eseguire un frazionamento catastale in genere (frazionamento terreno e frazionamento immobile) è necessario richiedere ed elaborare delle documentazioni specifiche. il tecnico dovrà servirsi di una mappa rilasciata dall’ufficio territoriale per elaborare un progetto con l’aiuto del software chiamato PREGEO.

Tipo mappale

Il tipo mappale è un atto di aggiornamento inerente al catasto dei terreni vigente in Italia.

Si tratta di un atto di natura prettamente tecnica; sostanzialmente permette l’inserimento sulla cartografia catastale di nuovi fabbricati edificati sul territorio, mediante l’ausilio del software Pregeo.

Lo stesso atto si utilizza per l’ampliamento dei fabbricati esistenti sulla cartografia che abbiano subito modifiche di sagoma.

L’atto tecnico deve essere redatto conformemente ai disposti della circolare del Ministero delle Finanze n. 2/88 del 26 febbraio 1988 che consiste nel rilievo tramite stazione totale o GPS e dalla versione 9 e 10 di PreGeo GPS appoggiato ai punti che delimitano l’area oggetto di intervento e ai punti fiduciali.

Tipo particellare

L’articolo 7 del D.P.R. n. 650/1972, integrato da successive circolari, ha istituito l’obbligo di presentazione di tale elaborato ogniqualvolta non ci sia corrispondenza fra la configurazione o la superficie catastale di una particella trasferita e la sua rappresentazione in mappa. L’oggetto del rilievo è costituito dall’intera particella trasferita. L’elaborato, nel quale viene riprodotta la configurazione della particella, deve essere corredato di tutte le misure idonee a consentire la determinazione della superficie effettiva. Per la redazione del tipo particellare si usano gli stessi modelli e si applicano le stesse norme che valgono per il tipo di frazionamento.

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Corrispondenza vecchia/nuova mappa catastale

La corrispondenza di tale documentazione viene eseguita a seguito della reperibilità di tutti i documenti tecnici necessari per effettuare tale verifica. Una volta procurati un tecnico professionista svolgerà un contro visivo e di rilievo per asseverare la corrispondenza e regolarità della mappa catastale in esame.

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