Servizi

Ristrutturazione, Riqualificazione, Cambio di destinazione d’uso

C.I.L.A. (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)

è disciplinata dall’art. 6 bis del D.P.R. 380/2001-Testo Unico Edilizia introdotto dall’art. 3 d.lgs n° 222 del 2016.

La comunicazione di inizio lavori asseverata rappresenta il regime amministrativo utilizzabile ogni qualvolta deve essere realizzato un intervento edilizio di:

manutenzione straordinaria “leggera”, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne,
sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio (rif. attività n.3 Tabella A, Sez II, D.lgs 222/2016);
restauro e risanamento “leggero”, qualora non riguardino parti strutturali dell’edificio (rif. attività n.5 Tabella A,
Sez II, D.lgs 222/2016);
eliminazione delle barriere architettoniche che comportino la realizzazione di ascensori esterni ovvero di
manufatti che alterino la sagoma dell’edificio (rif. attività n.22 Tabella A, Sez II, D.lgs 222/2016);
opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico (ad esclusione
dell’attività di ricerca di idrocarburi) che siano eseguite in aree interne al centro edificato (
rif. attività n.31 Tabella A, Sez II, D.lgs 222/2016);
movimenti di terra non strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e alle pratiche
agro-silvo-pastorali (rif. attività n.32 Tabella A, Sez II, D.lgs 222/2016);
serre mobili stagionali funzionali allo svolgimento dell’attività agricola che presentino strutture in muratura
(rif. attività n.33 Tabella A, Sez II, D.lgs 222/2016);
realizzazione di pertinenze minori che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione
ed al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, non qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero
che comportino la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale (rif. attività n.34
Tabella A, Sez II, D.lgs 222/2016);

L’interessato presenta la CILA, asseverata da un tecnico abilitato ossia iscritto ad un Albo professionale, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio.

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Qualora per la realizzazione delle opere progettate occorra acquisire pareri o nulla osta o comunque atti di assenso, questi non potranno essere autocertificati, ma potranno essere acquisiti preventivamente alla presentazione della CILA. In questo modo, l’interessato può dare inizio ai lavori il giorno stesso dell’avvenuta presentazione all’Ufficio Protocollo dell’Area Sportello Unico per l’Edilizia.

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S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

è disciplinata dall’art. 22 del D.P.R. 380/2001-Testo Unico Edilizia introdotto dall’art. 3 d.lgs n° 222 del 2016.

La SCIA è una segnalazione con cui si autocertifica il possesso di tutti i requisiti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria.

La segnalazione è corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni e dell’atto di notorietà per quanto riguarda tutti gli stati, le qualità personali, nonché dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati; a tali attestazioni e asseverazioni sono allegati gli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’amministrazione.

ELENCO DEGLI INTERVENTI REALIZZABILI :

interventi di manutenzione straordinaria “pesante”, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
(rif. art.3,comma 1, lettera b D.P.R. 380/2001);
interventi di restauro e di risanamento conservativo “pesante” qualora riguardino le parti strutturali
(rif. art.3, comma1, lettera c D.P.R. 380/2001);
interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta “semplice” o “leggera” compresi quelli consistenti
nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria preesistente, nonché gli interventi volti
al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione,
purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
per gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.lgs 22 gennaio 2004 n. 42, gli interventi di demolizione
e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di
ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.
Tali interventi sono diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c) D.P.R. 380/2001
(rif.art.3,comma 1, lettera d D.P.R. 380/2001);
varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non
modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora
sottoposto a vincolo ai sensi del D.lgs 42/2004 e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel
permesso di costruire (rif art.22, comma 2 D.P.R. 380/2001);
varianti in corso d’opera che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi
alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso
prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico,
artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore (rif. art. 22, comma 2-bis D.P.R. 380/2001).

Si precisa che gli stessi possono essere realizzati anche chiedendo il rilascio del permesso di costruire.

S.C.I.Aalternativa al PDC (Segnalazione Certificata di IniziomAttività alternativa al Permesso Di Costruire/autorizzazione)

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disciplinata dall’art. 23 del D.P.R. 380/2001-Testo Unico Edilizia introdotto dall’art. 3 d.lgs n° 222 del 2016.

La SCIA in materia edilizia è una segnalazione, per la realizzazione di interventi edilizi, con cui si autocertifica il possesso di tutti i requisiti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, con la sola esclusione dei casi i cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria.

Si differenzia dalla SCIA art, 22 D.P.R. 380/2001 per la tipologia degli interventi da realizzare e per la data di efficacia.

La sussistenza del titolo è provata con la copia della segnalazione certificata di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della segnalazione, l’elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l’attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari (rif. art. 23, comma 5 D.P.R. 380/2001).

ELENCO DEGLI INTERVENTI REALIZZABILI :

interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta “pesante” che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti,
ovvero che limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione
d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni (rif. Art. 23, comma 1 lettera a) D.P.R. 380/2001);
interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque
denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni
planivolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente
organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti (rif. Art. 23, comma 1
lettera b) D.P.R.380/2001);
interventi di nuova costruzione qualora siano indiretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise
disposizioni plano-volumetriche (rif. Art. 23, comma 1 lettera c) D.P.R.380/2001);
varianti agli interventi di cui sopra.

La realizzazione di tutti gli elencati interventi possono essere realizzati anche chiedendo il rilascio del permesso di costruire.

Gli interventi edilizi di cui sopra, in attuazione del Piano di gestione del territorio (PGT) o del regolamento edilizio, possono essere realizzati con modalità diretta o con modalità diretta convenzionata . Per maggiori dettagli vedere Attuazione PGT.

Cambi di destinazione d’uso CON o SENZA opere edilizie

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Il cambio di destinazione d’uso senza opere rappresenta un caso particolare di cambio di destinazione d’uso di un immobile, ragione per cui per comprenderne esattamente i termini e le caratteristiche, è necessario prima approfondire cosa si intenda più in generale per cambio di destinazione d’uso.

Con il termine di cambio di destinazione d’uso si intende la modifica, a livello urbanistico e catastale, della finalità di utilizzo di un determinato immobile. In alcuni casi tale cambiamento determina il passaggio ad una diversa categoria funzionale, mentre in altri si resta all’interno della stessa categoria e allora – in quest’ultimo caso – si parla di mutamento non rilevante.

Un esempio è rappresentato dal cambio di destinazione d’uso tra abitazione privata e affittacamere, in questo caso l’immobile non cambia categoria funzionale – che resta sempre abitativa – ma solo finalità di utilizzo.

Le categorie funzionali urbanistiche (quelle catastali sono differenti seppur collegate) a cui fare riferimento per la classificazione degli immobili sono stabilite dalla legge e sono cinque:

residenziale
turistico – ricettiva
produttiva
commerciale
agricola

Il passaggio da una categoria funzionale all’altra, o il semplice cambio di destinazione all’interno della stessa categoria, possono richiedere o meno opere edilizie, in quest’ultimo caso si parla appunto di cambio di destinazione d’uso senza opere.

Di conseguenza, quando si parla di cambio di destinazione d’uso senza opere di un bene immobile si intende il semplice cambiamento delle finalità di utilizzo del suddetto bene senza il ricorso ad interventi di ristrutturazione edilizia.

COME EFFETTUARE UN CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO SENZA OPERE?

L’assenza di opere edilizie non esclude però la necessità di richiedere il permesso a costruire al Comune in cui il bene è ubicato. La normativa, infatti, prevede che il cambio di destinazione d’uso anche senza opere si configuri come ristrutturazione e di conseguenza è necessario presentare la richiesta di permesso a costruire. L’unica eccezione è rappresentata dai casi di mutamento non rilevante, ovvero, quei mutamenti che restano all’interno della stessa categoria funzionale, in questo caso è sufficiente presentare il modello SCIA per i cambi di destinazione d’uso senza opere.

Riassumendo, se si vuole procedere con il cambio destinazione d’uso senza opere di un bene di nostra proprietà occorre agire in primis sul piano urbanistico presentando le necessarie richieste e l’allegata documentazione al Comune di competenza e successivamente effettuare anche la comunicazione divariazione catastale all’Agenzia delle Entrate. Quando si effettua un cambiamento di destinazione d’uso con o senza opere, infatti, si determina un cambiamento anche per quanto concerne la rendita catastale, ragion per cui la legge dispone che venga presentata istanza di aggiornamento catastale, così da consentire la modifica dei dati registrati presso gli uffici territoriali del Catasto.

COSTI CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO SENZA OPERE:

Il cambio destinazione d’uso senza opere comporta dei costi che non saranno di carattere edilizio, ma che riguardano ad esempio gli oneri di urbanizzazione dovuti al Comune competente per territorio, le imposte e i tributi dovuti per la variazione catastale e, se necessaria, una relazione tecnica per cambio di destinazione d’uso senza opere, allora bisognerà preventivare anche la spesa per l’onorario di un tecnico abilitato.

In conclusione, il cambio di destinazione d’uso senza opere è un mutamento delle finalità di utilizzo di un bene che non prevede interventi di ristrutturazione edilizia e che – nella maggior parte dei casi – non comporta una modifica della categoria urbanistica, ragion per cui viene considerato mutamento non rilevante. Per effettuare un cambio di questo tipo è sufficiente presentare una scia presso il comune di competenza e successivamente effettuare una variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate competente per territorio. La richiesta di cambio di destinazione d’uso senza opere può essere effettuata anche direttamente dal proprietario dell’immobile o, in alternativa, affidandosi ad un tecnico qualificato che si occuperà di esplicare tutte le pratiche urbanistiche e catastali necessarie.

MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO AVENTE RILEVANZA URBANISTICA:

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati aduna diversa categoria funzionale tra quelle previste nella strumentazione urbanistica.

COMUNICAZIONE DI MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO SENZA E CON OPERECONTESTUALI:

Ai sensi dell’ art 51, comma 1 della Legge Regionale 12/2005, costituisce destinazione d’uso di un’area o di un edificio la funzione o il complesso di funzioni ammesse dagli strumenti di pianificazione per l’area o per l’edificio, ivi comprese, per i soli edifici, quelle compatibili con la destinazione principale derivante da provvedimenti definitivi di condono edilizio.

E’ principale la destinazione d’uso qualificante.

E’ complementare od accessoria o compatibile qualsiasi ulteriore destinazione d’uso che integri o renda possibile la destinazione d’uso principale o sia prevista dallo strumento urbanistico generale a titolo di pertinenza o custodia.

Le destinazioni principali, complementari, accessorie o compatibili, come sopra definite, possono coesistere senza limitazioni percentuali ed è sempre ammesso il passaggio dall’una all’altra, salvo quelle eventualmente escluse dal PGT.

Il mutamento di destinazione d’uso è normato dagli artt. 51 e 52 dellaL.R.12/2005, nonché dall’art. 8 del PdR e art. 11 del PdS del PGT vigente.

Si evidenzia che:

i mutamenti di destinazione d’uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali, sono assoggettati a permesso di costruire(rif. art.52, comma 3-bis L.R.12/2005)

i mutamenti di destinazione d’uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla realizzazione o all’ampliamento di sale giochi, sale scommesse e sale bingo sono subordinati a permesso di costruire. Ai fini del rilascio del permesso di costruire, il Comune, fatto salvo quanto disposto dall’articolo 36 L.R.12/2005, provvede alla verifica del limite della distanza da luoghi sensibili previsto dall’articolo5, comma 1, della L.R. 8/2013 (rif. art. 52, comma 3 ter L.R. 12/2005).

Verifiche da effettuare preventivamente

L’avente titolo che intende presentare la comunicazione o il titolo edilizio è sempre tenuto a verificare se il cambio d’uso proposto sia significativo ai fini degli obiettivi di qualità dei suoli ai sensi del Regolamento Edilizio (art. 10) e della normativa vigente. Per maggiori detta gli “Area Bonifiche”.

Ulteriore verifica: necessità di conguaglio del contributo di costruzione e/o necessità di reperimento della dotazione dei servizi.

I cambi d’uso senza opere edilizie contestuali per i quali non sono decorsi dieci anni dall’ultimazione dei lavori dell’ultimo titolo edilizio relativo ad interventi oltre il risanamento conservativo, sono soggetti alla verifica del conguaglio del contributo di costruzione, oltre alla necessità di reperimento della dotazione di servizi.

Ai sensi dell’art. 11.3 lettera a) del Piano dei Servizi del PGT vigente, le dotazioni territoriali per servizi da categoria funzionale produttivo verso categorie funzionali residenziale e commerciale per interventi aventi oggetto SL superiore a 250 mq sono dovute nella misura dell’80% della SL.

Ai sensi dell’art. 11.3 del Piano dei Servizi del PGT vigente, l’elemento da tenere conto principalmente per sapere se le dotazioni territoriali sono dovute o meno è la SL oggetto del mutamento di destinazione d’uso:

se la SL è minore di 250 mq. le dotazioni sono dovute nella misura del100% solo nel caso di cambio dalla categoria funzionale commerciale a residenziale, fatti salvi gli eventuali incrementi o riduzioni previste nell’articolo stesso;

se la SL è maggiore di 250 mq. le dotazioni sono dovute nella misura del18% per tutti i cambi di destinazione da categoria commerciale a categoria produttiva, residenziale, turistico-ricettiva, servizi privati, fatti salvi gli eventuali incrementi o riduzione previste nell’articolo stesso.

Per gli edifici ad uso direzionale, turistico-ricettivo, servizi privati, le dotazioni sono dovute nella misura del 18% per i cambi d’uso verso la categoria residenziale e commerciale, fatti salvi gli eventuali incrementi o riduzioni previste.

Modalità di pagamento (in caso di monetizzazioni o conguaglio del contributo di costruzione)

Le somme eventualmente dovute devono essere versate prima della presentazione della comunicazione o del titolo edilizio con le modalità precisate nella modulistica pubblicata e deve essere allegata attestazione dell’avvenuto pagamento.

Per il calcolo e le informazioni sulle monetizzazioni e sul conguaglio del contributo di costruzione si rimanda alle relative pagine “Contributo di costruzione” e “Monetizzazioni”.

Qualora il mutamento di destinazione d’uso con opere edilizie risulti in difformità dalle vigenti previsioni urbanistiche comunali, si applicano le sanzioni amministrative previste dalla vigente legislazione per la realizzazione di opere in assenza o in difformità dal permesso di costruire, ovvero in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività (rif. art.53, comma 2 della L.R.12/2005).

Tali cambi d’uso devono essere sempre esplicitati nell’apposita sezione della modulistica in relazione all’intervento edilizio; gli stessi sono soggetti alla verifica della necessità di reperimento della dotazione di servizi.

QUALIFICA DI UN CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO CON OPERE CONTESTUALI:

Ai sensi dell’art. 3.1 lett.c) del D.P.R. 380/2001, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio ed assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi, sono qualificati di restauro e risanamento conservativo.

Richiamato inoltre l’art. 3.1 lett b) del D.P.R. 380/2001, secondo cui, per gli interventi di manutenzione straordinaria è atteso il mantenimento della originaria destinazione d’uso, si informa che:

il mutamento di destinazione d’uso con opere comporterà la qualifica di restauro e risanamento conservativo solo se le opere non determinano la trasformazione dell’organismo edilizio; in quest’ultimo caso la qualifica sarà di ristrutturazione edilizia, in conformità all’art. 3.1. lettera d del DPR380/2001.

Il mutamento di destinazione d’uso con opere contestuali potrà essere assoggettato a: